“香港的房地產是無價的，”當地一名炒房老手告訴我， “這就像一個宋朝花瓶或畢加索的畫，內地有13億人等著收藏它們，你說標什么價好呢？”

內地人提著成袋的現金到香港買樓，這樣聳人聽聞的故事在香港時有耳聞，但支持這個城市泡沫的真正原因是債務。這是老生常談了。相比其經濟增速，香港的債務上升速度是前者的三倍。事實上，香港私人部門的杠桿率甚至比1997年更高。經過1997年的崩盤，還能在這么短的時間內把杠桿率拉的如此之高，這也算是香港特色。

香港金融業完全不負責任的行為助長了泡沫。普通的按揭貸款與香港銀行同業拆息掛鉤，還不到1％。只要利率提高至3％，許多借款人就會陷入麻煩。難道這樣的金融產品比美國的次級抵押貸款要強？香港政府如何能容忍這樣的金融產品？一旦泡沫破裂，香港政府又將被迫通過限制供應來支撐樓價。每經過一輪這樣的周期，香港經濟就會變得更小。

另一方面，內地城市則在不斷追求規模最大化。目前的樓市泡沫為地方政府提供了融資，讓其最大化地促進發展。當泡沫破裂，它們會任由房價下跌，吸引新的資金接盤。

相反，每經過一輪周期，內地城市就變得更大。廣州和深圳的人口都將超過2000萬。北京和上海會是前者的兩倍。香港的人口僅700萬，要在中國的超級大城市中脫穎而出何其難矣。